Grondbeleid

Doel van het grondbeleid
De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Verandering van het grondgebruik gebeurt binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente.
Het grondbeleid is een middel om de doelstelling Gezond Stedelijk Leven voor iedereen en de bijbehorende ambities op het gebied van voldoende betaalbare woningen, circulair bouwen, mobiliteit, duurzaamheid en een groene openbare ruimte te kunnen realiseren. De gemeente geeft invulling aan haar regierol via meervoudige sturing waarbij geen instrumenten worden uitgesloten. Deze beleidslijn staat ook in het Coalitieakkoord 'Utrecht, Ruimte voor Iedereen’.

Het Utrechts Grondbeleid beschrijft de verschillende instrumenten van het grondbeleid die hieraan kunnen ondersteunen. De daadwerkelijke inzet van instrumenten wordt per project door de gemeenteraad vastgesteld.

Per gebied en locatie moet de rol van de gemeente worden gedefinieerd. De hogere dichtheden die we in de Merwedekanaalzone en de tweede fase van het Stationsgebied willen realiseren in samenhang met de hoge ambities als het gaat om gezonde verstedelijking op het gebied van duurzaamheid en mobiliteit, vragen om een expliciete en regisserende rol. De uitgangspunten voor de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040– waarbij nadrukkelijk wordt gekozen om de groei van de stad te benutten om gezond stedelijk leven voor iedereen te versterken met als eerste prioriteit verdichting - zijn hierbij richtinggevend.

Aan de basis van het Utrechts Grondbeleid ligt de Wet op de ruimtelijk ordening (Wro) en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV); deze zorgen ervoor dat de gemeente de door haar gewenste rol zo goed mogelijk kan vormgeven.

Instrumenten grondbeleid
Het instrumentarium waarvan gebruik gemaakt kan worden bij het uitvoeren van het grondbeleid zijn, naast vrijwillige verwerving, onder meer voorkeursrecht, onteigening, kostenverhaal en erfpacht. Het beschikbare instrumentarium alsmede de bestuurlijke en ambtelijke bevoegdheden ten aanzien van de inzet van het instrumentarium staan beschreven in het Utrechts Grondbeleid en het bijbehorende Verwervings- en taxatieprotocol.

Actuele Ontwikkelingen
Het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) met daarin o.a. de voortgang van de lopende grondexploitaties maakt onderdeel uit van de Voorjaarsnota. Onderdeel van deze rapportages is een vertrouwelijke bijlage met gedetailleerde informatie per grondexploitatieproject.
Bij de behandeling van de begroting wordt op basis van actuele informatie gerapporteerd over (mogelijke) wijzigingen t.o.v. het MPR voor de lopende grondexploitatieprojecten. Dit gebeurt aan de hand van de belangrijkste indicatoren, zoals de grondprijs, het aantal m2 kantoorruimte, de fasering van de woningmarkt (en eventuele noodzakelijk geachte herprogrammering), de rente en de mogelijke impact van andere ontwikkelingen/politieke keuzes. Naast de actuele informatie over de grondexploitatieprojecten wordt ook gerapporteerd over de investeringsimpuls RSU en de voortgang van de woningbouwproductie.
De inhoudelijke ontwikkelingen binnen Leidsche Rijn, Stationsgebied en bestaand stedelijk gebied worden in het Programma Stedelijke Ontwikkeling gedetailleerd toegelicht. Gedurende 2020 is het totale saldo van de binnenstedelijke grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) met 2,6 miljoen euro verbeterd ten opzichte van 2020. Vervolgens is dit saldo verlaagd met technisch noodzakelijke tussentijdse winstnemingen (ten gunste van de reserve grondexploitatie) en het afsluiten van enkele grondexploitaties. Het saldo van de 9 actieve grondexploitaties (exclusief Stationsgebied en Leidsche Rijn) bedraagt per 1 januari 2021 16,8 miljoen euro negatief (ncw prijspeil 2021). Na winstneming van 0,8 miljoen euro uit enkele positieve projecten (ten gunste van de reserve grondexploitaties) resteert een saldo van 17,6 miljoen euro negatief (ncw prijspeil 2021). Het verloop van de reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld.

De grondexploitatie Leidsche Rijn komt na de actualisatie uit op een positief saldo van 21,8 miljoen euro (ncw prijspeil 2021). Met het positieve saldo van 21,8 miljoen euro laat de grondexploitatie Leidsche Rijn een verbetering zien van 17,7 miljoen euro. Na tussentijdse winstneming over 2020 van 15,9 miljoen euro, voorgeschreven door het BBV, bedraagt het positieve saldo 5,9 miljoen euro. De werkelijke kosten Leidsche Rijn in verhouding tot de totaal gebudgetteerde kosten staan in de POC-berekening op 77%. De werkelijke opbrengsten Leidsche Rijn in verhouding tot de totale opbrengsten staan op 80%. Het POC percentage komt daarmee voor 2020 uit op ruim 62%. De komende jaren zal dit percentage met 3 – 4% per jaar stijgen. De tussentijdse genomen winst van 15,9 miljoen euro wordt toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

De actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied heeft geleid tot een positieve bijstelling van het saldo naar 90,1 miljoen euro negatief. Het saldo heeft niet geleid tot een tussentijdse winstneming vanuit de grondexploitatie Stationsgebied.

Op eindwaarde zijn de saldi na de tussentijdse winstneming 2020 als volgt:
Binnenstedelijke grondexploitaties   18,3 miljoen euro negatief
Leidsche Rijn            24,2 miljoen euro positief
Stationsgebied            90,1 miljoen euro negatief

Voor winstneming zijn de saldi op eindwaarde:
Binnenstedelijke grondexploitaties   17,5 miljoen euro negatief
Leidsche Rijn            64,0 miljoen euro positief
Stationsgebied            90,1 miljoen euro negatief

Reserve grondexploitaties
De reserve grondexploitatie heeft een positief meerjarig beeld. Dit meerjarig positieve beeld is een realistische weergave van de huidige situatie. Het verloop van de reserve grondexploitaties is de komende jaren naar huidig inzicht als volgt:

In bovenstaande tabel zijn de storting van de robuuste ramingen in de grondexploitatie Leidsche Rijn en de daaraan gerelateerde reserveringen niet verwerkt. Deze beide posten hebben geen effect op de financiële ruimte in de reserve grondexploitatie.

Voorziening negatieve grondexploitaties
Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV, waarin staat: "Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten". Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo, of bij een mutatie bij de jaarlijkse actualisatie, wordt de voorziening met eenzelfde bedrag aangepast. Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo, vindt verrekening met de voorziening plaats. De aanpassingen van de voorziening ten gevolge van planvaststelling, planwijziging of afsluiting, worden uit de reserve grondexploitatie gefinancierd.
Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten, is per 31 december 2020 een voorziening van 22,5 miljoen euro voor binnenstedelijke grondexploitatieprojecten nodig. Om de voorziening op het bij de actualisatie van de binnenstedelijke grondexploitaties voor het MPR benodigd niveau te brengen, is een dotatie aan de voorziening negatieve grondexploitaties gedaan van 0,6 miljoen euro.

Voorziening negatieve grondexploitatie Stationsgebied
Op grond van de actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied is per 31 december 2020 een voorziening van 90,1 miljoen euro nodig. Om de voorziening op het bij de actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied voor het MPR benodigd niveau te brengen, is een onttrekking aan de voorziening negatieve grondexploitaties gedaan van 9,2 miljoen euro.