2.2 Streven naar passende huisvesting voor Utrechters

De Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW), huurdersorganisaties en gemeente staan samen voor grote opgaven in Utrecht zoals die in de Woonvisie staan geformuleerd. De belangrijkste opgaven zijn: vergroten van de sociale voorraad, het werken aan gemengde wijken, het betaalbaar houden van de voorraad (gematigd huurprijsbeleid) en verduurzaming van de woningvoorraad. In 2020 zijn individuele prestatieafspraken gemaakt met alle STUW-corporaties en, indien verenigd, hun huurders voor de periode 2021-2025. Voor het eerst zijn ook afspraken gemaakt met nieuwe STUW-deelnemer Habion, een corporatie gespecialiseerd in huisvesting voor ouderen. In de stedelijke prestatieafspraken is een appendix opgenomen over de ontwikkeling van een gezamenlijke wijkenstrategie die zich -vanuit het uitgangspunt dat de sociale voorraad moet meegroeien met de groei van de stad- richt op de balans in toevoegingen en onttrekkingen van sociale huurwoningen. Het instrument wijkenstrategie is in 2020 voor het eerst opgesteld met daarbij een stedelijk beeld en de focus voor de vier amendementswijken (Oost, Noord-Oost, West en Binnenstad). De gegevens hebben betrekking op de ontwikkeling in de komende vier jaar, met een perspectief voor de jaren daarna. Tevens is in 2020 de voortgangsrapportage over 2019 van de prestatieafspraken opgesteld. De afspraken passen in het kader zoals vastgelegd in de herziene Woningwet 2015 en sluiten aan bij het landelijke Sociaal Huurakkoord.

Corona
Corona heeft op deze subdoelstelling geen invloed gehad op de uitvoering/kosten.

Per 1 januari 2020 zijn inkomensvoorrangsregels voor middenhuurwoningen van kracht geworden, die in het najaar van 2019 waren toegevoegd aan het gemeentelijk woonbeleid. In 2020 hebben wij de Nadere regel middenhuur vastgesteld. Met de Nadere regel is onder andere invulling gegeven aan de voorwaarden die worden gesteld aan het inschrijvingssysteem en het vaststellen van het inkomen van bepaalde doelgroepen, zoals zzp-ers (periodiek veel schommelingen in het inkomen) of woningzoekenden van wie het netto besteedbare inkomen sterker dan bij anderen afwijkt van het bruto inkomen. De inkomensvoorrangsregels voor middenhuurwoningen hebben er aan bijgedragen dat doorstroming is ontstaan vanuit zelfstandige sociale huurwoningen naar middenhuurwoningen.
Wij hebben in 2020 uitvoering gegeven aan de Huisvestingsverordening 2019. Wij hebben conform Motie 2019/ 69 het aantal aangevraagde en verleende vergunningen voor splitsen en omzetten van woningen in 2020 gemonitord

De nieuwe ‘Wet Toeristische verhuur van woonruimte’ is per 1 januari 2021 in werking is getreden. In 2020 hebben wij de implementatie van de nieuwe instrumenten die deze wet biedt in de Huisvestingsverordening Regio Utrecht voorbereid. In 2021 zal de verordening worden aangepast.  
Om de bestaande woningvoorraad te beschermen tegen ongewenst gebruik, hebben wij in 2020 nieuw beleid opgesteld voor tijdelijk verblijf (short stay), met een verbod op tijdelijk verblijf in woningen en een tijdelijk vergunningstelsel (voor maximaal vijf jaar) op basis van de Huistingsverordening.

Corona
Corona heeft op deze subdoelstelling geen invloed gehad op de uitvoering/kosten.

De samenwerking rond het Stadsakkoord Wonen is in 2020 volop doorgezet. Het afgelopen jaar is die samenwerking intensief benut om met marktpartijen (ontwikkelaars, bouwers en beleggers) en corporaties de vinger aan de pols te houden wat betreft de effecten van de coronacrisis op de bouwopgave. Ook is bij corporaties en andere verhuurders gemonitord of coulance en maatwerk is toegepast bij huurders die in betalingsproblemen kwamen.
Zoals hierboven aangegeven liepen in 2020 de realisatie en planvorming volop door. Het aandeel betaalbare woningen in het sociale en middensegment in nieuwe initiatieven (vastgelegd in intentiedocumenten) is sinds 2018 gegroeid. Wel zijn er vanwege de coronacrisis zorgen over specifieke segmenten zoals woningbouw in combinatie met bijvoorbeeld horeca, leisure en cultuur (mixed use).

In 2020 is met partijen verder aan een veelheid van thema’s en afspraken uit het Stadsakkoord Wonen gewerkt, zoals de evaluatie en verbetering van het Utrechts Plan Proces, het tender(selectie)beleid, zorgvastgoed en nieuwe woonconcepten. Ook is het dashboard Wonen geactualiseerd en uitgebreid met gegevens van betrokken partijen.

Studentenhuisvesting
Op 19 mei 2020 is een convenant studentenhuisvesting gesloten met lokale partijen: gemeente, SSH, Onderwijsinstellingen (UU, HU, HKU, MBO, ROC), VIDIUS en huurdersorganisatie BoKS. Doelstellingen:

• intensivering van de lokale samenwerking en leveren van gezamenlijke inzet op studentenhuisvesting;
• vraag en aanbod van studentenhuisvesting beter in balans brengen door toevoeging van studenteneenheden (naast planvoorraad van 3.500 studenteneenheden nog 2.000 eenheden extra toevoegen in convenantperiode);
• ambitie om de gemiddelde wachttijd voor een eerste studentenwoning gedurende de convenantperiode met twaalf maanden te verlagen.

Daarnaast zetten partijen zich in voor de realisatie en langdurige exploitatie van betaalbare -zelfstandige én onzelfstandige- studentenwoningen. In 2020 zijn in totaal 1.400 zelfstandige studenteneenheden toegevoegd, waaronder 400 tijdelijke eenheden op het USP voor onder andere internationale studenten.
In 2020 hebben wij een aanbestedingstraject doorlopen voor de uitvoering van de werkzaamheden van het Huurteam Utrecht voor de periode van 1 mei 2021 tot 1 januari 2027. Hierbij is Urbannerdam wederom als opdrachtnemer geselecteerd.
In 2020 is het regionale huurteam ingesteld dat huurders uit vier omliggende gemeenten ondersteunt bij huurgeschillen. In samenwerking met het Huurteam Utrecht en de politie zoeken wij naar mogelijkheden voor een effectieve aanpak van intimidatie en bedreiging. Hiervoor hebben wij een enquête online gezet: https://nl.surveymonkey.com/r/Huursituatie.

Sociale huur
Via de stedelijke afspraken en het Stadsakkoord Wonen hebben we afspraken gemaakt met de corporaties en marktpartijen over het toevoegen van sociale huur. In 2020 hebben we in diverse nieuwbouwprojecten ruimte gevonden om conform uitgangspunten van de woonvisie extra sociale huurwoningen toe te voegen. Zo is er een tender uitgegaan (G11/G12) waar een volledig betaalbaar programma in combinatie met een gemengde woonvorm is uitgevraagd. In 2020 zijn we gestart met structurele (bestuurlijke) productie-overleggen tussen corporaties en gemeente met als doel strategisch en op hoofdlijnen de voortgang van de productie van de sociale voorraad in de stad te monitoren, kansen te signaleren en aandachtspunten/knelpunten voor versnelling aan de orde te stellen. Het gaat daarbij om project- en gebiedsoverstijgende vraagstukken.

Middenhuur
Samen met Bouwinvest, WoningNet en het Vierde Huis hebben wij begin 2020 een pilot afgerond, waarbij middenhuurwoningen zijn aangeboden via het aanbodoverzicht van WoningNet. Dit heeft er mede toe geleid dat -binnen de pilot- huishoudens vanuit een zelfstandige sociale huurwoning zijn doorgestroomd naar een middenhuurwoning. Doordat de pilot succesvol was, zijn ook bij andere nieuwbouwprojecten middenhuurwoningen via WoningNet aangeboden. Bij in ieder geval één ander project heeft dat ook geleid tot doorstroming vanuit sociale huurwoningen. De doorstromingspilot was het winnende project van de Challenge Middenhuur die is uitgeschreven door de Provincie Utrecht.

Betaalbare koop
In 2020 zijn we gestart met het toepassen van een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht bij projecten waar sprake is van realisatie van betaalbare koopwoningen. Daarnaast hebben wij samen met de gemeenten Rotterdam en Maastricht een onderzoek laten uitvoeren naar de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt in de laatste 10 jaar en specifiek de positie van koopstarters in relatie tot de ontwikkeling van buy-to-let. Ook zijn wij betrokken geweest bij de uitwerking van het wetsvoorstel voor een opkoopbescherming door het ministerie van BZK. Dit wetsvoorstel is eind 2020 in consultatie gebracht. Samen met de andere G4-steden hebben wij in principe positief op dit wetsvoorstel gereageerd, maar ook kanttekeningen geplaatst bij onder andere de korte werkingsduur, de praktische uitvoering van de regeling voor gemeenten en de beperkte inzetbaarheid van de voorwaarden van goed verhuurderschap.

Fonds Toevoegen Woonruimte
In 2020 hebben wij u in kennis gesteld van de aanbevelingen uit de evaluatie van de beleidsregel Subsidie Fonds Toevoegen Woonruimte en aangegeven op welke wijze wij deze aanbevelingen in een nieuwe regeling zullen verwerken. Besluitvorming over de aangepaste regeling is voorzien in het eerste kwartaal van 2021.

Corona
Corona heeft op deze subdoelstelling geen invloed gehad op de uitvoering/kosten.

Huisvesting kwetsbare doelgroepen
Samen met corporaties en zorginstellingen hebben wij de uitvoering van de afspraken uit het Plan van Aanpak huisvesting en ondersteuning kwetsbare groepen (vastgesteld in 2019) voortgezet. Hierin staat onder meer dat de Utrechtse corporaties woningen beschikbaar stellen voor de uitstroom uit (zorg)instellingen en instroomwoningen met ambulante (zware) zorg thuis. SSH levert 50 onzelfstandige woningen voor kwetsbare jongvolwassenen.
Van de afgesproken 385 woningen hebben de corporaties 381 woningen geleverd voor de doelgroep MO/BW, SSH heeft 47 woonruimten verhuurd aan kwetsbare jongvolwassenen. De afspraken in het Plan van Aanpak hebben voor het eerst geleid tot een verhoging van het aantal woningen ten behoeve van de MO/BW doelgroep. In 2020 was de mutatiegraad lager dan in de jaren ervoor. De doelstelling uit het Plan van aanpak is grotendeels behaald dankzij de oplevering van nieuwbouwcomplexen voor gemengd wonen: een deel kwetsbare bewoners die nog gebruikmaken van ambulante hulpverlening en een deel ‘goede buren’, die gemeenschappelijk willen wonen.
Ook in de regiogemeenten werden in 2020 sociale huurwoningen aangeboden aan kwetsbare doelgroepen (uitstroom MO/BW), maar de doelstelling van 215 woningen is niet behaald, er zijn in de praktijk 170 woningen gerealiseerd.
In 2020 is het project Living Lab/weer een (T)huis gestart. Utrecht heeft hiervoor als pilotregio (U16 en samenwerkingspartners in het veld) rijksmiddelen gekregen. Het thema van dit project is: eerst een huis, dan hulp op maat. Alliantievorming en kennisdeling staan centraal, doel is het realiseren van 200 extra woonplekken met ondersteuning in twee jaar tijd.

In Leidsche Rijn Centrum zijn twee succesvolle tenders voor bijzondere doelgroepen doorlopen, één voor ouderen (LRC Kern) en één voor kwetsbare doelgroepen (LRC Oost). Ook wordt in LRC Oost een plan uitgewerkt voor studentenhuisvesting grenzend aan de Cultuur-as.
Het gemengd woonproject Mixit is eind 2020 opgeleverd. Een deel van de huurders is dak- en/of thuisloos geweest.
In Parkwijk werd gestart met de bouw van het wooncomplex van Moviera waar ouders en kinderen opgevangen worden die te maken hebben met huiselijk geweld en in de Hoge Woerd in het Maximapark startte de bouw van 25 woon-zorgwoningen. Het lang leegstaande gebouw Huize Nijevelt in De Meern is vernieuwd en er zijn 34 woningen gecreëerd, een gemend wonen project met ambulante begeleiding door het Leger des Heils.

Statushouders
De taakstelling voor het huisvesten van statushouders is in 2020 niet geheel behaald. Eind 2020 waren er, volgens de registratie van het COA, nog 79 statushouders niet gehuisvest. Dit komt enerzijds door de Coronacrisis: bij corporaties zijn diverse processen rondom huisvesting vertraagd of (tijdelijk) stil komen te liggen. Daarnaast speelt mee dat er veel kleinere, goedkope woningen worden gevraagd voor alleenstaande statushouders. Er was voor statushouders in de leeftijd 18 tot 23 jaar te weinig woningaanbod.

Ouderen
Er is een Activiteitenplan realiseren ambitie wonen voor ouderen opgesteld. Dit activiteitenplan richt zich op identificering en ontwikkeling van kansrijke locatie voor ouderenhuisvesting, data-analyse om meer inzicht te krijgen in vraag en aanbod van woningen en voorzieningen voor ouderen, verbinding van initiatiefnemers van woonconcepten met vastgoedpartijen en zoekgedrag van ouderen en woningtoewijzing.

Initiatieven/nieuwe woonconcepten
Over het algemeen constateren wij dat onderwerpen zoals passende huisvesting van kwetsbare doelgroepen in veerkrachtige wijken, gemengd wonen, specifieke oplossingen rondom wonen voor ouderen, wooncoöperaties en flexwonen bredere bekendheid beginnen te krijgen en een plek vinden in visies, plannen en projecten. Ondanks deze positieve ontwikkelingen blijven knelpunten bestaan die niet eenvoudig op te lossen zijn. We hebben in 2020 nog geen tweede Place2BU kunnen realiseren. De realisatie van een tweede Place2BU heeft prioriteit in 2021.

De volgende gemengd wonen-projecten werden opgeleverd:

In Leidsche Rijn is een tender uitgezet voor een bijzondere woonvorm voor ouderen en; in de Merwedekanaalzone is ruimte gereserveerd voor wonen en zorg en twee woonconcepten voor ouderen.
Wij hebben de behoefte aan zogenaamde friendswoningen in beeld gebracht en geconstateerd dat in Utrecht een kleine, jonge doelgroep is die om praktische, financiële of ideële redenen behoefte heeft aan het delen van een woning. Daarnaast is er ook een oudere doelgroep die graag zelfstandig, maar met gemeenschappelijke voorzieningen, wil wonen. Wij nemen deze behoeften mee in de diverse projecten en gebiedsontwikkelingen in de stad.

Woonwagenbeleid
Uit de verkenning onder woonwagenbewoners, die begin 2020 is afgerond, kwam naar voren dat er behoefte is aan meer woonwagenstadplaatsen. Op basis van hiervan heeft in 2020 op ambtelijk en bestuurlijk niveau afstemming plaatsgevonden tussen verschillende beleidsvelden, vanwege de complexe ruimtelijke inpasbaarheid alsook vanwege sociale aspecten. Besloten is nader te onderzoeken of een beperkt aantal extra standplaatsen kan worden toegevoegd.

Corona
Corona heeft op deze subdoelstelling geen invloed gehad op de uitvoering/kosten.